11/06/2022 tarih ve 31863 sayılı tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7409 sayılı kanunun 4’üncü maddesi kapsamında 6098 sayılı Borçlar Kanunu’na eklenen Geçici 1’inci Madde kapsamında, ilgili maddenin yürürlüğe girdiği 11/06/2022 tarihi ila 01.07.2023 (bu tarih dahil) tarihleri arasında yenilenen kira bedeline ilişkin anlaşmalar bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25’ini geçmemek koşulu ile geçerlidir.
Kapsam
Konut kiraları bakımından yenilenen kira bedellerine ilişkin anlaşmalar Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 344’üncü maddesi kapsamında ancak bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki (“TÜFE”) on iki aylık ortalamalara göre belirlenen değişim oranı ile sınırlandırılmaktadır. Yürürlüğe giren Geçici 1’inci madde ise geçici bir süreliğine söz konusu ana kuralın yenilenen kira bedellerine ilişkin anlaşmalarda tavan oran olarak bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25’ini belirlemektedir.
Öte yandan, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre belirlenen değişim oranının %25’in altında kalması durumunda ise söz konusu bu daha düşük oran yenilenen kira bedelinde uygulanabilecektir.
Söz konusu tavan oranı geçerek düzenlenen anlaşmaların ise aşan tutarlar açısından geçersiz olacağı ilgili madde hükmünde açıkça ifade edilmektedir.
Hangi sözleşmeleri etkilemektedir?
İlgili mevzuat uyarınca ifade edildiği üzere söz konusu düzenleme sadece konut kiraları açısından kendine uygulama alanı bulacak olup, ilgili madde uygulanacak tavan oranı için geçici bir süre öngörmektedir. Diğer bir ifade ile iş yeri kiralamaları kapsam dışındadır.
Hangi tarih itibariyle yapılan anlaşmalar kapsam dahilindedir?
Bu kapsamda belirlenen %25 oranındaki tavan oran ancak ilgili düzenlemenin yürürlük tarihi olan 11.06.2022 ila 01.07.2023 (bu tarih dahil) arasında yenilenen kira bedeline ilişkin anlaşmaları kapsamaktadır. Diğer bir ifade ile 11.06.2022 tarihi öncesinde yenilenen kira bedeline ilişkin yapılan anlaşmalar genel hükümler çerçevesinde geçerliliğini koruyacaktır.
Yeni yapılacak kira sözleşmeleri kapsamında bir sınırlama var mı?
Yeni düzenleme sadece mevcut konut kiralamalarına yönelik yapılacak yeni kira bedeline yönelik olduğundan, yeni yapılacak kira sözleşmeleri açısından herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde durum nedir?
TBK’nın 344’üncü maddesi yenilenen sözleşmelerde yeni belirlenen kira artışlarında yukarıda belirtildiği şekli ile TÜFE oranında bir sınırlama getirmekle birlikte kiraya verenlere ise ancak 5 yıllık kira süresinin aşılması durumunda uygulama alanı bulan rayiç tespiti yoluyla TÜFE oranının üstünde bir kira belirlenmesi hakkını vermektedir.
Kiraya verenler açısından yeni getirilen %25 oranındaki kira artışı tavanı TBK 344/3 kapsamında kiraya verenlere tanınan bu hakkın kullanılmasına bağlı olarak uygulama alanı bulmayacaktır.
Söz konusu tavan uygulaması zorunlu mudur?
11/06/2022 tarihi sonrasında tarafların yeni bedele ilişkin yaptığı anlaşmalarda belirlenen yeni tavan oran uygulama alanı bulacak olup, aksine yapılan anlaşmalar aşan miktar oranında geçersizdir.
Kanun hükmüne aykırı hükümler içermek suretiyle tavan uygulamasına aykırı düzenlenen anlaşmalar ise kiracılar aleyhine kanun emrine aykırılık teşkil edeceğinden yargı yolu ile haksız tahsil edilen bedellerin iadesi söz konusu olabilecektir.